Покупката на недвижим имот е едно от най-важните и сериозни решения в живота на човек. Независимо дали купувачите възприемат придобиването на недвижим имот като финансова инвестиция или като избор на място, което ще се превърне в дом, сигурност и бъдеще за семейства им, и в двата случая е важно да бъдат запознати с рисковете, които крие такава сделка и с възможностите те да бъдат избегнати. Именно това ни провокира да напишем статия за 5-те най-важни неща, които трябва всеки да знае, ако му предстои закупуване на недвижим имот.
В последните години все по-често наши клиенти са хора, които са взели решение да закупят имот, но не са достатъчно подготвени за процеса и се нуждаят от съдействието на адвокат, който да защити правата и интересите им. Най-често клиентите ни се обръщат към нас за консултация, след като вече са предприели първата стъпка за закупуване на желания от тях недвижим имот, като в много случаи част от документите вече са подписани и са поети договорни ангажименти, без да е извършена предварителна проверка на собствеността, а възможността за договаряне на най-добрите за тях условията на сделката, е пропусната. Ето защо, е изключително важно всеки купувач да разполага с ясна и достъпна информация за възможните рисковете, преди да предприеме такава важна стъпка.
С настоящата статия се надяваме да помогнем на бъдещите купувачи да бъдат по-уверени, по-информирани и по-подготвени. Често именно малките детайли – като проверката на собствеността на имота или условията по сделката – могат да направят голяма разлика между успешната покупка и потенциалните проблеми в бъдеще.
Кои са основните 5 неща, на които трябва да обърнете внимание при покупка на недвижим имот:
- Договор за стоп депозит
- Документите за собственост
- Проверка на собствеността
- Предварителен договор
- Връщане на цената при разваляне на договор
1. Договор за стоп депозит
Първото нещо, на което купувачите следва да обърнат внимание, след като си изберат недвижим имот, са условията на така наречения Договор за стоп депозит, който посредниците по сделката сключват с купувачите, за да преустановят предлагането на имота. Изключително важно е купувачите внимателно да се запознаят с всички клаузи в договора, като особено внимание трябва да бъде обърнато на условията, при които внесеният от тях депозит може да им бъде възстановен. Важно е в договора изрично да бъде посочено, че купувачът има право да получи обратно внесения депозит ако след сключването му, но преди подписване на предварителния или окончателния договор за закупуване на имота, са налице някои от следните предпоставки:
- имотът е обременен с тежести – ипотеки /договорни или законни/, възбрани, права на трети лица и/или други тежести, включително и ако върху имота са учредени ограничени вещни права;
- имотът е предмет на извънсъдебен или висящ съдебен спор – исков или изпълнителен;
- имотът е предмет на отчуждителни, изпълнителни и/или обезпечителни производства за публични и/или частни вземания;
- установи се проблем с документите за собственост, включително и ако е налице липса на строителна документация, в случаите на придобиване на сгради и/или самостоятелни обекти в сграда;
- не могат да бъдат договорени условията на предварителния и/или окончателния договор – например в случаите когато в интерес на купувача е да бъдат включени определени клаузи които защитават правата и законните му интереси и съответно минимизират риска от сделката за него, но продавачът не е съгласен с тях;
- не бъде договорена предложената от купувача продажна цена;
- установени са други съществени нередности на сделката, които водят до риск за купувача и/или увреждат правата и интересите му;
Липсата на подобни клаузи може да създаде риск купувачът да загуби сумата, която е дал като стоп депозит, дори когато проблемът не зависи от него. Разбира се, това не са единствените клаузи, които следва да бъдат включени в Договора за стоп депозит, за да бъдат защитени правата на купувачите. Ето защо е препоръчително Договорът за стоп депозит да бъде внимателно прегледан, а при възможност и консултиран с адвокат, преди да бъде сключен.
2. Документите за собственост
Второто нещо, което купувачите следва да знаят е, че преди подписването на предварителния или окончателния договор за придобиване на недвижимия имот, който са харесали, независимо дали става въпрос за покупко-продажба, замяна, договор за издръжка и гледане или друг вид договор, те имат пълното право да изискат и да получат от праводателя си всички документи отнасящи се до имота. Сред най-важните от тях са документът за собственост (например нотариален акт, постановление за възлагане, договор за делба, обявено завещание и др.), актуална скица/схема на имота, строителна документация за сградите, в случаите когато се прехвърля поземлен имот с построените в него сгради, удостоверението за въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване на сграда, когато се придобива самостоятелен обект от сграда или цяла сграда, удостоверение за наследници, когато имотът е придобит от продавача/ите по наследство, удостоверение за семейно положение, за да се установи дали имотът е придобит в режим семейна на имуществена общност /СИО/ или не и др. Тези документи са необходими на купувача, за да извърши проверка на собствеността, границите на имота, както и да извърши проверка за тежести. Получаването им предварително дава възможност за по-задълбочена проверка и намалява риска от бъдещи проблеми при сделката. Ето защо е препоръчително купувачът и/или адвокатът му да се запознае с тези документи преди да поеме каквито и да било договорни ангажименти.
„Една проверка днес може да ви спести хиляди проблеми утре.“
3. Проверка на собствеността
Третото нещо, което купувачите следва да знаят е, че преди сключване на предварителен договор за имота или преди придобиването му, е изключително важно и дори задължително да бъде извършена пълна и подробна проверка относно собствеността на имота и/или строителната документация на сградите, които ще се придобиват. В тази връзка купувачите следва да имат предвид, че ролята на посредниците по сделката е да свържат купувача и продавача и съответно в техните задълженията не се включва задължението да извършват проверки относно собствеността на продаваните обекти. Ето защо купувачите, за да спокойни и сигурни, че имотът, който възнамеряват да купят е с изрядни документи и изяснена собственост, трябва да настояват да им бъдат предоставени всички необходими документи за извършването на такава проверка.
Професионалната проверка и задълбоченото проучване на собствеността, от адвокат, профилиран в областта на вещното право, гарантира по-голяма сигурност за купувачите и значително намалява риска от възникване на спорове, свързани със собствеността на имота, включително и за съдебно отстраняване на купувача от имота поради наличие права на трети лице върху същия /евикция/. Проверката на собствеността преди сключване на предварителен договор, е от изключителна важност и за тези купувачи, които възнамеряват да придобият желаният от тях недвижим имот със средства от ипотечен кредит, доколкото и най-малките проблеми свързани със собствеността на имота могат да доведат до отказ от страна на съответната кредитна институции за предоставяне на ипотечен кредит.
Специално внимание на проблемите, с които могат да се сблъскат купувачите придобиващи недвижими имоти със средства от ипотечен кредит, ще разгледаме в отделна статия, която може да очаквате съвсем скоро.
4. Предварителен договор
Четвъртото нещо, на което купувачите следва да обърнат особено внимание при закупуването на недвижим имот са условията на предварителния договор, който им предстои да сключат. Всеки купувач трябва да подходи към този документ сериозно и с повишено внимание. Този договор представлява нещо повече от бланка, която да откриете в публичното пространство и която формално да подпишете с продавача, преди сключването на окончателния договор за придобиване на имота. Предварителният договор при сделки с недвижими имоти има изключително важно значение, тъй като урежда основните условия на бъдещата продажба и създава правно задължение за страните да сключат окончателен договор, при съответните договорени условия в предварителния договор. Съгласно Закона за задълженията и договорите, ако една от страните откаже да подпише окончателен договор за покупко-продажба, изправната страна може да предяви иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен, като в този случай съдебното решение замества нотариалния акт и има същото правно действие за прехвърляне на собствеността върху имота. За да бъде възможно това обаче, предварителният договор трябва да съдържа всички съществени елементи на бъдещата сделка – ясно посочени страни, точно определен предмет на договора (имота), договорена продажна цена и начин на плащането ѝ, както и срокове за прехвърляне на собствеността. При липса на някой от тези основни елементи договорът не може да бъде обявен за окончателен от съда, което значително намалява правната защита на страните. Разбира се всички клаузи на предварителния договор имат съществено значение, тъй като при спор между страните съдът се ръководи от съдържанието на договора, поради което е изключително важно в него ясно и подробно да бъдат уредени сроковете за изпълнение на задълженията на всяка от страните, договорените неустойки при неизпълнение, както и условията и редът за разваляне или прекратяване на договора. Тези клаузи защитават интересите на страните и дават правна яснота какви ще бъдат последиците при неизпълнение или забавяне, което ги прави от изключителна важност при подготовката и подписването на предварителния договор.
Ето защо е важно за купувачите по един предварителен договор да ангажират адвокат с опит в областта на облигационното и вещното право, който да изготви предварителен договор съобразен с условията на конкретната сделка и техните интереси. Професионално подготвения предварителен договор, с внимание към детайла, гарантира, че всички съществени условия ще бъдат ясно и правилно уредени, както и че ще бъдат включени клаузи, които ефективно защитават правата и интересите на купувача, както и такива, които предвиждат до голяма степен възможните рискове и уреждат механизми за защита при неизпълнение. Професионално подготвения предварителен договор гарантира на купувачите по-голяма правна сигурност и съответно намалява риска от бъдещи спорове или настъпването на неблагоприятни последици от неизпълнение на същия.
5. Връщане на цената при разваляне на договор
Петото нещо, на което купувачите следва да обърнат особено внимание при закупуване на недвижим е, че при наличие на права на трети лица върху закупения имот и последващо съдебно отстраняване (евикция) на купувачите, те имат право да търсят от продавача връщане на заплатената продажна цена. В този случай обаче купувачите могат да претендират само сумата, която е посочена като продажна цена в нотариалния акт. В тази връзка е от изключително важно значение за бъдещите купувачи да се запознаят с последиците и рисковете от симулиране на сделката в частта за цената.
Надяваме се тази статия да е интересна и полезна за всички, на които предстои да закупуват недвижим имот. Целта ѝ е да насочи вниманието към някои от най-важните правни аспекти при сделките с имоти и да помогне на бъдещите купувачи да вземат информирани решения, за да защитят своите права и интереси още преди сключването на окончателната сделка.
„Проверете имота преди да подпишете – защитете инвестицията си.“